BYRAA – Tord Kolstad Eiendom – søksmål

Her er en samleside som viser ulike elementer ved tvisten mellom utleier Tord Kolstad Eiendom og leietaker BYRAA Bodø AS, etter at T. Kolstad Eiendom / Jamo Eiendom saksøkte BYRAA Bodø AS for urettmessig heving av leiekontrakt.

Les utkast på mediesak her

Last ned tilsvar fra BYRAA

Last ned takstrapport

Last ned forliksklage med tilsvar

Vannlekkasje

Ved overtakelse

Ved en tilfeldighet oppdaget vi vannlekkasjene i bygget, etter kontrakten var signert og renovering av lokalene var startet. Etter samtale med andre leietakere i bygget, hadde tidigere leietaker i samme seksjon slitt med store lekkasjer. Dette informerte vi om i mailform, denne mailen ble ikke besvart av utleier.

Første lekkasje

Første gang vi varslet om vannlekkasjer i bygget var i oktober 2021, to måneder etter overtakelse. Siden den gang har det vært gjentagende lekkasjer ved ulike tidspunkt på høsten, vinteren og om våren, som regel i forbindelse med væromslag. Vi har også hatt lekkasje på sommerstid. Utleier har visstnok forsøkt å utbedre dette, men det har ikke vist seg å gi resultater. Lakkasjene har vært gjeldende fra oktober 2021 til dagens dato, vi ser ikke at dette har blitt utbedret på noe vis. Det er satt inn diverse plastbokser under tak for å ta unna vannet.

Påvirkning

I lokalene våre har vi kun ett møterom. Lekkasjene har medført at vi i perioder har flere dager/uker hvor vi ikke kan benytte møterommet på grunn av vannmengdene som renner inn. Vannskadene på tak, vegger og gulv + lukten av jord i rommet, har ført til at vi ikke ønsker å ha verken kundemøter eller interne møter der inne. Vannskadene har derfor gitt oss en mangel i lokalene våre.
Vi har i tillegg måttet flyttet på to ulike arbeidsstasjoner hvor det har kommet vann fra taket og ned på både ansatte og maskinene, som er kostbart utstyr vi er avhengig av i jobben vår. Under den nyligste lekkasjen begynte det også å renne inn vann på helt andre områder enn det har gjort tidligere.

Lekkasjene har også ført til vond lukt i deler av lokalet, og både vi og de ansatte er redd dette er mugg, noe som i kombinasjon med dårlig avlufting og underdimensjonert ventilasjonsanlegg kan utgjøre en helserisiko for våre ansatte.

Dialog med utleier

Første vannlekkasje ble meldt inn 20. oktober 2021. Da hadde vi hatt lokalene i åtte uker. Det tok da fem dager før utleier responderte, selv om vi meldte det inn til flere og også prøvde å ringe eiendomssjefen.

Når vi tar kontakt ang lekkasjene får vi ikke skriftlig svar fra utleier. De sender en vaktmester/teknisk ansatt innom oss for å se på lekkasjen og evt sette opp noen vannbøtter. Beskjeden vi får er at vedkommende skal sjekke opp hva som skal gjøres videre, og vi hører så ikke noe mer ang saken.

Utleier har siden fått en egen app man kan melde inn avvik, så det er ikke alle innmeldte lekkasjer vi kan dokumentere. Prosessen er likevel den samme: Ingen svar/dialog med utleier, men vaktmester som kommer innom og sjekker. Per nå har ingen ansvarlige fra TK Eiendom selv vært innom for å se på lekkasjen.

Møterom

Det er på møterommet lekkasjene har vært aller verst. Her har det vært lekkasjer siden vi flyttet inn. Utleier har satt fem stykk store plastkar som samler opp mye av vannet over himlingen på møterommet, likevel renner det utenfor disse og ned gjennom takplatene, veggene og ventilasjonsuttaket.

Disse vannbaljene har samlet opp vann uten tilsyn, som gir en samlet vekt langt over det en takhimling normalt tåler. Dette utgjør åpenbar fare for liv og helse for ansatte som oppholder seg i rommet.

Som bildene viser har det kommet et hvitt skjegg på ventilasjonsrør og murpuss i tak. Det lukter av dette og vi bekymrer oss for sopp eller andre ting som kan påvirke inneklima og de ansatte.

Det elektriske anlegget ligger også sammen med vannet, lekkasjene og plastkarene. Strømmen har gått ved flere anledninger, uten at vi vet at dette er årsaken, men vi synes likevel det er ubehagelig at det kommer vann på det elektriske,

I januar 2023 var det to arbeidere fra T.Kolstad Eiendom innom lokalene og tømte de fem plastkarene de har plassert over himling på møterom. Karene var da fulle av brunt vann. Hvert kar rommer ca. 12,3 liter, noe som tilsvarer 61,5 liter vann.

Området utenfor lokalene våre mot øst, fremstår som fulle av sprukket murpuss, saltutslag og sopp.

Utleier har også boret hull over himling og ut. Her har de lagt ut en blå drensslange, som transporterer vannet fra taket over møterom og ut. Det drypper kraftig fra denne når lekkasjene er aktiv.

Nye bilder, april 2023.

Denne videoen viser dreneringsslangen utleier har lagt fra et kar under taket, og ut på pakeringen.

Denne videoen viser veggen som grenser mot oss, og illustrerer hvor mye vann som kommer ned gjennom betongen på rett på utsiden av lokalene våre.

Bildene viser hvordan utleier har laget en dreneringsløsning inne i lokalene. Løsningen ble laget ved lekkasjene forrige høst og vintersesong 2021/2022.

Andre lokasjoner

Det er på møterommet lekkasjene har vært aller verst, men ved væromskifte renner det også vann på flere steder ellers i lokalene. Ved flere anledninger har vi måttet flytte arbeidsstasjoner fordi det drypper vann ned på maskinene til de ansatte. Det renner også vann ned i uttaket til ventilasjonsanlegget innerst i lokalet. I tillegg til møterommet, har vi hatt sporadiske vannlekkasjer på minst tre andre lokasjoner i lokalet.

Ventilasjon

I forbindelse med dårlig luftkvalitet siden oppstart, og arbeide med å bli Miljøtårnseterfisert, tok BYRAA kontakt med T.Kolstad eiendom angåpende ventilasjon. Vi møtte ikke villighet til å legge frem dokumentasjon på ventilasjonen.

Dette endte med at vi bestilte luftmålinger fra en tredjepart. Målingene viste at ventilasjonsannlegget er kraftig underdimensjonert. Målingene ble gjennomført på nytt i februar 2023, med samme resultat.

Målingene og rapporten er utført av Elektro, og viser at dagens innblåsning liger på ca 400-500m3/h, og avtrekk på 333. Behovet for luftmengde i lokalene er oppgitt av samme aktør å være ca 1670m3/h på både innblåsning og avtrekk.

På innblåsning har vi et avvik på 72 %, og på avtrekk 80 %.

Arbeidstilsynet legger til grunn krav om ventilasjon som gir mer enn 2 l/s per m2. Det tilsvarer ca. 1213,2 m3/h for lokalene vi har leid.

Utleier påstår at BYRAA har godtatt et gammelt og underdimensjonert anlegg i kontorlandskapet, dette medfører ikke riktighet. Vi har hele tiden vært opptatt av at ventilasjon må være i henhold til forskrifter og forventet god standard. Dette fremkommer også i mailkorrespondanse med Tove og Tord Kolstad i forkant av kontraktsinngåelse. Her blir det beskrevet som nytt/eget anlegg.